5月17日中午，離岸人民幣對美元匯率跌至6.94，為2018年11月30日以來新低，已經抹去今年以來的全部漲幅。在岸人民幣逼近6.91，為2018年12月24日以來新低。截止至記者發稿，離岸人民對美元匯率微升，漲至6.93。
本月至今，離岸人民幣累積跌幅已達2.9%，為全球表現最疲弱的貨幣之一。此外，人民幣對一籃子貨幣匯率已持續下跌13天，連跌天數為史上最長。
交行首席經濟學家連平對21世紀經濟報導記者表示，這一輪貶值主要是由於短期內外部的壓力比較明顯。不過，無論從國內還是美國方面來看，未來都缺乏推動人民幣持續貶值的強有力的動機。
對於房地產投資而言，主要分為兩種邏輯，第一種就是追求房產本身價值的上漲，獲得投資收益；第二種邏輯就是通過房產出租的形式獲取每年現金流的收益。
原因一：海外投資可以獲利，還可以分散投資風險
對投資者來說，進行海外房產投資是對於中國經濟放緩以及人民幣貶值的一種風險對沖。54%的受訪者預期中國經濟將會進一步放緩，而47%的受訪者則認為人民幣兌美元匯率在過去兩年間貶值達到8%，由於貨幣超發嚴重，人民幣估值存在虛高成分，仍存在一定的貶值壓力。
調查結果表明，只有29%的受訪者進行海外投資的初衷是為了獲取更多的利益。目前，隨著富裕的中國人變得更加熟悉海外投資市場，固守本地投資市場的保守主義出現了下滑跡象。被調查者對海外投資的盈利也越來越有信心，將海外投資組合的預期回報率設定為5%的投資者也從一年前的39%上升到了51%。
原因二：房產為王，海外置業為家
對於中國人來說，房產為王的觀念根深蒂固，這種觀念在出境游和國內的投資者這裡直接反映在置業當中。住宅物業再次成為內地海外投資者的首選，有71%的受訪者表示，他們在海外擁有自己的住宅物業。v
由此可見，近年來對海外購置物業有自住需求的內地購房者越來越多，教育也是其中很重要的原因。
58%的受訪者表示在海外購房的最重要原因是給自己的家人或是孩子在海外求學找一個住所。
原因三：'度假有所居'，加速轉海外
根據國內某機構定期進行的客戶調研，最近三次的調查結果顯示受訪的內地投資者中有18%的海外房產投資人是最近一年內買房的，有78%的海外房產投資人是在過去五年裡買房的。其中有19%的購房房源還在建設中，還未交付。
購買海外房產還是以投資為主，但是投資的佔比有所下降，相反臨時住所的用途逐年增加。這也表明內地投資者的購房理念發生著轉變，越來越多的人有了'出去度假時有所居'的概念。
原因四：內地政策頻繁變動，外匯管制加強
國內的房地產政策頻繁變動，使得想要投資國內房地產的投資者望而卻步，不敢也不能出手。另外，今年年初以來一直加強外匯管製手段，也加速了投資者將目光轉向海外市場。
當海外房產投資者決定在國外購房時，不僅要考量投資房產的位置，價格，收益等等，還要需要考慮當地的住房持有成本問題，即每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的。因為當持有成本過高時，容易出現“買得起，養不起”的現象。今天給大家整合了幾個熱門投資國家的購房費用，做個全面的解析。
美國
在美國置業“買房容易養房難”。住房持有成本是許多業主每月需要承擔得最大的一筆支出費用，而且每年繳納房產稅，還有保險費、物業費等，出租或出售時要繳的個人所得稅、過戶稅等。
Zillow 集團住房消費趨勢報告，在紐約，房主平均每年需要支付6500 美元。
所以，買房之前，除備足買房錢外，還要提前預留買房之後要繳的稅。
英國
英國的印花稅比較高，這在一定程度上限制了炒房現象。持有房產一年的成本為：1800-4500英鎊，佔總房款的0.2%-0.5%。
加拿大
加拿大的稅率一直都不低，在加拿大購買新房需繳納房屋總價5%聯邦稅，是一筆不小的支出。
東南亞
有路Uoolu貼士：東南亞整體房價相較英國、美國、澳大利亞及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以承擔。聯繫人工與稅務政策以及房屋維護費用來看，置業英美澳的維護費用明顯高於東南亞。
據《財政時報》（The Fiscal Times）報導，房地產網站Trulia的一份新報告顯示，2015年美國房主平均每月交的物業管理費為$331，在過去十年中增長了32%，漲幅高過房價或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業費接近$4,000。
這麼一看，東南亞各國的物業費相對來說就低得多了，僅人民幣幾十到幾百塊不等。
歐洲
澳洲與新西蘭
澳洲和新西蘭並沒有房產稅，但澳洲在買房時有印花稅，各州也不盡相同，但都採用進階制繳納。新西蘭則沒有印花稅。
澳洲和新西蘭目前對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權（綠卡）的海外人士不能購買二手房，只能購買新房。
澳洲購房後自住一年的持有成本為3600澳元，合人民幣1.8萬元，占到總房款的0.8%。而在新西蘭這個比例只有0.3% 。
自從上世紀70年代以來，新西蘭的房價累計上漲了65倍，上漲期長達41年。瑞士國際清算銀行（BIS）認為新西蘭的房價上漲期在世界範圍內是最長的。
瑞士國際清算銀行對全球47個國家的房價長期走勢進行了分析。排除通貨膨脹的因素，新西蘭房價增長率全球排名第三。
研究發現，在過去的53年的大周期內，新西蘭房價漲幅累計高達7459%，年均漲幅為8.8%。
海外買房如何把錢匯出去
最近幾年，不斷有媒體曝光一批又一批在海外購買房產的土豪明星，有強哥和奶茶妹妹、成龍、周杰倫、郭德綱.......大家吃瓜一片。吃完瓜也在思考一個問題，在外管明明禁止境內居民海外購房的情況下：究竟大多數人是通過什麼樣的操作，到境外買到房產的呢?
伴隨外匯儲備的大量蒸發，國家亦收緊外匯政策口子，國家外匯管理部門秉持「擴流入、控流出、降逆差」的監管態度，改為窗口指導，對於大額外匯出境都需要先去外匯局溝通，強化外匯管控。
事實上，政策層面，資本項下的資金自由流動的說法目前並無改變，意味著國家仍允許具有真實合規的對外投資目的的資金出境。
本文總結了當下15 種主流仍屬於合規範圍內的資金出境方式，以及政策紅線，供大家參考。重點強調，資金跨國流動涉及法規文件眾多，合規與不合格的行為判定僅一線之差，本文難以完全覆蓋。
一、「個人額度」
目前，中國允許個人每年兌換等額5 萬美元的外匯，用作旅遊、購物或者教育。
但若是需要海外購置房產，則需要將更大額的資金轉移出境，5 萬美元的限額顯然不能滿足要求。對此，購房人往往會通過其親友，先將人民幣換成外匯，然後讓購房人親友分別購買不超過5 萬美元的外匯，將購買的外匯從其各自在中國境內的銀行賬戶匯入開發商的境外銀行賬戶或購房人的境外賬戶，以交付購房款。
但這種方式涉及到分拆結售匯問題，「對於部分個人通過分拆方式，利用他人的年度用匯額度進行資金的違規跨境流動。對涉及此種違規行為的個人，外匯局會將其列入'關註名單'，取消其之後兩年內的便利化購匯額度，情節嚴重的還將移交外匯檢查部門進行立案處罰」。
注意：此種方法實質上屬於變相分拆結售匯，請小伙伴嚴格避免觸及政策紅線。
二、朋友間互轉
需要在海外購置房產的需求方在國外有親友，國外親友在國內也有在經營的生意，在此情況下，這位親友可以向需求方支付外幣，需求方在國內通過多個賬戶或拆分金額多次支付的方式，在國內向此親友轉款。
注意：但此種方式會被認定為大額交易或可疑交易而被納入「關註名單」。
三、利用消費轉移資金
首先，可以用信用卡直接刷卡消費。由於信用卡的可用金額是當前卡內存入金額以及本身額度的總和，所以如果購房人預先在多張信用卡中存入一定量的金額，並直接在境外刷卡就可達到向境外轉移資金的目的。
注意：2016 年11 月份，中國銀監會下文明確，信用卡支付不適用與保險產品。
四、利用境內外雙身份證
對於存在中國大陸、中國香港兩套身份證和護照的購房人而言，其可通過大陸身份購房，並通過香港賬戶支付購房款。
注意：此種方式可行性和合法性存疑。
五、保險融資
個人到境外購買保險，可向保險機構申請貸款或以該保單辦理質押貸款獲得資金。
但在目前CRS 政策及香港修訂《2016 稅務修訂第3 號條例》的背景下，未來歷史上已經購買的保單都要披露給中國大陸稅務部門，所以這種融資方式亦存在合規性問題。
注意：境外個人保單可退可抵是正常商業服務，不存在合規性問題。但沒法解決購買境外保險的原始資金出境問題。
六、現金對倒
中國內地客戶可在中國香港開設銀行賬戶，並在換匯店進行交易，換匯店為內地客戶提供在大陸的賬戶進行國內轉賬，境內資金到賬後，香港錢莊將等額資金轉至該客戶的香港賬戶。由於此等交易的手續費非常高，通常只適合大額交易。
另外，客戶可將需轉移的人民幣交給境內錢莊，錢莊在境內向換匯人簽發來自香港銀行的支票，換匯人夾帶出境，到港兌換。
注意：香港錢莊合法，類似許氏兄弟。境內錢莊不合規，如通過境內錢莊，此方法不合規，涉及洗錢。
七、融資租賃/跨國公司資金池調撥
利用融資租賃公司的境內外控股架構資金往來便利實現資金出境，或借助跨國公司資金池調撥便利實現資金出境。
但如果採取這種方式，非真實交易或非真實項目投資容易引起合規風險，另外目前跨境人民幣雙向資金池亦受到嚴格監管。
注意：上海、廣東、福建等地的自貿區使用規則有所不同，政策紅線眾多，存在合規風險乃至法律風險，需要在專業人士指導下嚴格遵循國家有關政策法律操作。
八、境外放款
境外放款係指境內企業(金融機構除外)在核准額度內，以合同約定的金額、利率和期限，並以自有外匯資金、人民幣購匯資金或經外匯局核准的外幣資金池資金，通過結算銀行，將人民幣資金或經企業集團財務公司以委託貸款的方式通過結算銀行，將人民幣資金借貸給其在境外合法設立的全資附屬企業或參股企業;
九、內保外貸
擔保人將現金直接存在境內分行後(或提供其他擔保物)，境內分行向境外分行提供保函或者備用信用證，境外分行向借款人提供借款。
目前在「控流出」的監管態勢下，對於內保外貸的審批，亦受到嚴格的監管。
注意：此種方式還須採取遠期鎖彙來規避匯率風險。也就是說，在結匯當天不是按照當天的外匯牌價，而是按照之前確定的匯率進行結匯，以規避匯率風險。
十、內存外貸、內存離岸貸
內存外貸
指在境內公司在境內銀行存進款項，作為人民幣保證金，存款期限為2-3 年，該行的境外銀行向該公司的海外子公司或特殊目的公司貸款。
如果不能歸還境外貸款，境外銀行則將該筆境外貸款作為壞賬處理，境內銀行可以拍賣、變賣等方式處理其擔保物，將所得收入作為利潤。此種操作在外資銀行較為常見。
十一、境外證券投資通道—QDII、QDII2、RQDII、香港公募基金境內發售
1、QDII(合格境內機構投資者)—已無額度
具備境外證券投資業務許可(QDII牌照)的金融機構(包括境內基金管理公司、證券公司、商業銀行、保險機構、信託公司等)設計/包裝一款基金產品或資管計劃，並投向境外融資項目，境外主體取得融資款後通過各種套現方式在境外將現金支付給資金出境需求方。
注意：這種方式有很大的局限性，成本、難度都較高。
2、QDII2(合格境內個人投資者計劃)——被延遲實施
合格境內個人投資者計劃(QDII2)係以合格境內機構投資者計劃(QDII)為基礎，較之前的QDII有所升級(QDII只允許個人投資者在一定限額和一定範圍內進行海外投資)，允許個人直接投資包括海外房產以內的海外金融資產。合格境內個人投資者計劃(QDII2)啟動後，資本項下個人外匯管理將突破自2007 年開始實施的每人每年5 萬美元的匯兌限額。
3、RQDII(人民幣合格境內機構投資者)—已暫停
RQDII 允許以自有人民幣資金或募集境內機構和個人人民幣資金，投資於境外以人民幣計價的產品，RQDII 以實際募集規模為準，不佔用QDII 額度。
因RQDII 以人民幣為投資貨幣，因此市場需要位於離岸人民幣中心，否則在境外未必能有合適的人民幣投資標的，此外，以人民幣進行投資無需擔憂匯率損失。
4、香港公募基金境內發售
據悉，中國證監會、香港證監會將允許符合一定條件的內地與香港基金按照簡易程序獲得認可或許可在對方市場向公眾投資者進行銷售。
十二、跨境私募基金通道——QDLP、QDIE、跨境人民幣投貸基金
1、QDLP——上海試點
QDLP 即合格境內有限合夥人，QDLP 本身作為人民幣基金海外運作模式中的一種，由上海於2012 年4 月先行先試，目前青島、重慶為第二批試點城市。
QDLP 即允許註冊於海外，並且投資於海外的對沖基金，能向境內的合格投資者募集人民幣資金，並將所募集的人民幣資金投資於海外市場。
注意：但QDLP 規模非常有限，且參與者是外管局，跨境幣種是外幣，作為通道使用的情形非常少見。
2、QDIE——深圳施行，目前暫停
QDIE 即合格境內投資企業，即深圳版本的QDLP，是指符合條件投資管理機構經中國有關部門批准，面向境內投資者募集資金，對境外投資標的進行投資。
3、跨境人民幣投貸基金(類QDII)
由具有資質的發起人發起設立的人民幣國際投貸基金，以債權或股權的方式直接進行境外人民幣投資，無需履行換匯手續，便利快捷。
跨境人民幣投貸基金係以人民幣實現資金出境的方式，總額未設置上限，單筆額度不超過50 億美元，一定程度上可以規避外匯管控，可在境外換匯轉為投資。
目前有銀行借道跨境人民幣投貸基金以投貸結合的方式在國際投資、併購中進行投資。
十三、離岸基金模式
離岸基金是指註冊於投資人所在國以外的基金，這類基金通常被設立於開曼群島、毛里求斯、百慕大、英屬維爾京群島等對於基金的監管相對寬鬆的離案司法管轄區。這類管轄區當地政府豁免基金非當地收入的稅收，並允許基金在全球範圍內公開發行。
但離岸基金的設立牽扯到先期資金出境的問題，在當下外匯管制趨嚴的情況下，此種方式存在較大的難度。
十四、經常性項目項下資金出境
以「進口」為基調，借助供應鍊等貿易渠道實現對外支付。通道企業資金量大的(或有資金池的)，可能採用國內收人民幣，國外直接放外幣形式，兩邊對沖。
1、貿易對敲
以國內公司的名義向國外公司下訂單，以預付定金+開具信用證方式向境外公司支付款項，在支付定金後，境內公司單方違約，境外公司解除合同並沒收定金及賠償，將資金轉移境外。
注意：此方式系虛假貿易，並存在合規問題以及違法問題。
2、利用留存於境外的利潤
某些企業通過境外貿易「高報價進口、低報價出口」的方式，將大量利潤留存於海外。
以供應鏈與跨境電商合作為例，目前跨境電商等企業有大量資金留存在境外。
注意：目前正常貿易項下資金出入境受到監控，在強調進出平衡的監管政策下，模式究其實質係對外匯管理規定的違反，所以此種操作方式存在合規問題。
十五、衍生品模式
境內銀行可以和境外銀行直接簽署衍生品交易合同，不需要基礎性的交易。只要是具備基礎債券或交易的實體企業就有資格簽署衍生品協議。
由此以來，境內的投資者可以通過一些特殊安排和渠道，間接的參與到銀行跨境衍生品交易中，相當於注資了境外資產，以此達到資金出境的目的。
以上15種方式可參考，和不合規都是一查之間，一定要謹慎，諮詢專業人士決定使用。針對這些方式，邦海外首先，極力反對由地下錢莊轉賬。在國外，有詳細且多條法律規定，購房者必須對購房資金的來源有著詳細的解釋。並且要提交信用賬單和信用記錄。所以，由地下錢莊轉賬時不可取的。
比較靠譜的方法有，第一，找國內有額度的投資銀行。雖然利率在百分之一點五到百分之二，比較高昂。但是，在外管局有詳細的資金來源和檔案。是比較方便，且快捷的方法。
第二，有普通人每年轉帳的方式，每人每年匯五萬美金。找許多親戚分別電匯至國外。該方法的優勢是安全合法，資金來源明了。但是缺點是非常麻煩。倘若沒有時間需求的購房者可以採用此方法。
第三，尋找擁有離岸公司或著有在香港公司的朋友，親戚。以公司的名義匯款。該方法的優勢是沒有金額限制，劣勢是如果回到國外時需要進行避稅行為，不然有一定的概率資金會造成虧損。
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資訊來源: https://nz.hougarden.com/news/article-20190520194826-960d
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